Onze huurrecht advocaten staan zowel huurders als verhuurders bij. Hierdoor weten zij goed welke belangen aan beide kanten spelen. Het huurrecht is onder te verdelen in huur woning, huur middenstandsbedrijfsruimte (winkel- of horecapand) en huur overige bedrijfsruimte (kantoorruimte). Iedere tak vereist een unieke aanpak en heeft eigen wettelijke bepalingen.
Of het nou gaat om het opstellen van een huurovereenkomst voor winkel- of kantoorpand, of overige bedrijfsruimte. Om vragen over een indeplaatsstelling, termijnbescherming, ontruimingsbescherming of renovatie? Bij DBV Advocaten bent u zowel als huurder en verhuurder aan het juiste adres. Wilt u graag meer informatie? Bel ons gerust voor een vrijblijvend eerste telefonisch advies op 075-6353831. Of vul het contactformulier in. Wij staan u graag te woord.
Huurovereenkomst winkel- of kantoorpand
Huur je een middenstandsbedrijfsruimte (winkel- of kantoorpand) dan ga je in principe twee keer voor vijf jaar een huurcontract aan. Deze termijnbescherming geeft de ondernemer die het pand huurt de mogelijkheid om zijn investeringen terug te verdienen. Na vijf jaar is het voor de huurder mogelijk om de huurovereenkomst op te zeggen.
De verhuurder is op zijn beurt wettelijk beperkt in zijn opzeggingsmogelijkheid. Hij kan de huurovereenkomst alleen beëindigen als de huurder zich heeft misdragen, of wanneer hij (of zijn familie) dringend het pand zelf nodig heeft.
Bedrijfspand korter dan vijf jaar huren
Wil je een middenstandsbedrijfsruimte voor een kortere periode dan vijf jaar (ver)huren? Dan kunnen huurder en verhuurder daar afspraken over maken. Het huurcontract verloopt dan automatisch op de einddatum van de huurovereenkomst. Maar let op: sluit je een overeenkomst voor langer dan twee jaar, dan bepaalt de wet dat deze automatisch wordt verlengd naar vijf jaar. Tenzij de kantonrechter toestemming heeft gegeven voor een periode tussen de twee en vijf jaar.
Wijziging huurprijs bedrijfsruimte
Een verhuurder mag zelf bepalen welk bedrag hij voor huur van de middenstandsbedrijfs-ruimte vraagt. Heeft hij eenmaal een prijs vastgesteld, dan zijn de partijen in principe vijf jaar aan de huurprijs verbonden en mag de verhuurder geen grote huurverhogingen meer doorvoeren. Heeft de huurder binnen die periode toch bezwaren tegen de vastgestelde huurprijs, dan is het mogelijk om de huurprijs door de kantonrechter aan te laten passen. Dat heet een huurprijsherziening. Na de eerste periode van vijf jaar hebben huurder en verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs te wijzigen.
Huurovereenkomst beëindigen
De huurovereenkomst van een middenstandsbedrijfsruimte kan na de eerste periode van vijf jaar worden beëindigd. Als huurder hoef je daar geen reden voor te geven, voor de verhuurder ligt dat anders. Die mag de huurovereenkomst alleen beëindigen bij een ‘slechte bedrijfsvoering’ van de huurder, of als hij de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De huur kan ook worden opgezegd na het verstrijken van de tweede termijn. Ook nu hoeft de huurder geen reden te geven. Voor de verhuurder worden de teugels wat gevierd. Nog steeds is hij gebonden aan opzeggingsgronden, maar daar komt een derde mogelijkheid bij: weigert de huurder een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst, dan kan dat het einde van de huurovereenkomst betekenen. Het opzeggen van een middenstandsbedrijfsruimte moet minimaal een jaar voor het aflopen van de vijf- of tienjaarstermijn gebeuren.
Overige bedrijfsruimte
Een ‘overige bedrijfsruimte’ heeft geen publieke functie. Onder overige bedrijfsruimte valt eigenlijk alles wat geen middenstandsbedrijfsruimte of woonruimte is. Denk bijvoorbeeld aan kantoren, tandartsen, advocaten, showrooms of pakhuizen. Overige bedrijfsruimte valt niet onder het strakke regime van de middenstandbedrijfsruimte. Huur of verhuur je een kantoorruimte, dan krijg je te maken met veel contractsvrijheid. Zo krijgt de huurder bijvoorbeeld weinig wettelijke huurbescherming.
Opzegtermijn huur kantoorruimte
De opzegtermijn van een overige bedrijfsruimte is gelijk aan de betalingstermijn. Betaal of ontvang je bijvoorbeeld maandelijks huur, dan moet je minimaal de huur een maand van tevoren opzeggen. Dat geldt voor zowel de huurder als de verhuurder. De huurder heeft wel recht op ontruimingsbescherming. Krijgt hij te maken met een ontruimingsaanzegging van de verhuurder dan kan hij naar de rechter stappen. De rechter weegt af wanneer en van wie de belangen het ernstigst worden geschaad. Wordt de huurder het meest geschaad, dan kan de rechter de ontruimingstermijn verlengen. De ontruiming kan zo maximaal drie jaar worden uitgesteld.
Termijnbescherming
Een ondernemer die een middenstandsbedrijfsruimte huurt, heeft recht op termijnbescherming. In principe geldt hier de regel: vijf plus vijf jaar. Huur je een winkel- of horecapand dan ga je in principe twee keer voor vijf jaar een huurcontract aan. Deze termijnbescherming geeft de ondernemer die het pand huurt de mogelijkheid om zijn investeringen terug te verdienen. Van deze regel mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Na vijf jaar is het voor de huurder wel mogelijk om de huurovereenkomst op te zeggen.
Proefperiode
Het is voor de huurder en verhuurder wel mogelijk om een proefperiode af te spreken. Zo’n proefperiode mag maximaal twee jaar duren. Is de tweejarige periode voorbij, dan gaat de overeenkomst automatisch over in een huurovereenkomst voor vijf jaar. Het is dus erg belangrijk om de termijnen in de gaten te houden. Tijdens de proefperiode is de termijnbescherming niet van kracht.
Afwijken van wettelijke 5+5 regeling
Het is mogelijk om van de wettelijke 5+5 regeling af te wijken en de middenstandsbedrijfs-ruimte voor korter dan vijf jaar te (ver)huren. Huurder en verhuurder kunnen hier afspraken over maken. Maar let op: sluit je een overeenkomst voor langer dan twee jaar, dan geldt deze automatisch toch voor vijf jaar. Tenzij de kantonrechter toestemming heeft gegeven voor een periode die tussen de twee en vijf jaar valt. Wil je afwijken van de wettelijke 5+5 regeling, dan is het sterk aan te raden om advies bij een huurrecht advocaat in te winnen. De advocaten van DBV Advocaten hebben ruime ervaring in het huurrecht en staan je graag te woord.
Indeplaatsstelling
Wil je als ondernemer je zaak verkopen en zit je nog een aantal jaar aan een huurcontract vast, dan wil je uiteraard ook de huurovereenkomst van het pand overdragen.
Indeplaatsstelling wettelijk vastgesteld
De indeplaatsstelling is wettelijk vastgelegd in het huurrecht, de huurovereenkomst mag dus niet zomaar worden opgezegd of ‘weg gecontracteerd’. Bij een indeplaatsstelling is er geen sprake van een nieuwe huurovereenkomst. De bestaande huurovereenkomst wordt voortgezet, wat ook betekent dat de huurprijs onveranderd blijft.
Voorwaarden indeplaatsstelling
Een verhuurder hoeft niet zomaar akkoord te gaan met de overdracht. Zijn de redenen echter onredelijk, dan mag de huurder de rechter vragen om in te grijpen. De verhuurder hoeft niet akkoord te gaan als er geen waarborg is dat de nieuwe huurder de huur kan blijven betalen. Het komt dan ook regelmatig voor dat er een onderzoek plaatsvindt naar de kredietwaardigheid van de nieuwe huurder. Daarnaast moet de verhuurder de garantie krijgen dat de nieuwe huurder het bedrijf voortzet en er geen ander bedrijf van maakt. Het is afhankelijk van de situatie welk voorstel het beste bij de situatie past. Daarom is het verstandig om vooraf advies in te winnen bij een advocaat.
Ontruimingsbescherming
Een verhuurder moet de ontruiming van tevoren aanzeggen. Zegt de verhuurder de overeenkomst op, dan kan een huurder ontruimingsbescherming vragen. Doet hij dat tijdig, dan hoeft hij de bedrijfsruimte niet te ontruimen totdat de rechter een beslissing heeft genomen. Dat betekent dat de ondernemer nog maximaal twee maanden in het pand mag blijven zitten, zodat hij genoeg tijd heeft om een nieuw kantoor te vinden. Aan te raden is dus om het verzoekschrift vlak voor het einde van de termijn bij de rechter in te dienen. Zo kan hij optimaal profiteren van de ontruimingsbescherming. De rechter weegt vervolgens af wanneer en van wie de belangen het ernstigst worden geschaad: die van de huurder bij ontruiming, of die van de verhuurder bij voortzetting van de huur. Is dat eerste het geval, dan kan de rechter de ontruimingstermijn verlengen. De ontruiming kan zo maximaal drie jaar worden uitgesteld.
Renovatie
Een huurder is verplicht om bij dringende werkzaamheden of een geplande renovatie van de gehuurde bedrijfsruimte mee te werken. Renovatie is een vrij ruim begrip in het huurrecht. De hoofdregel is: ondanks het feit dat de huurder hinder ervaart moet hij dringende werkzaamheden, die niet kunnen worden uitgesteld tot het einde van de huurovereenkomst, toestaan.
Renovatievoorstel
Wil de verhuurder beginnen met een renovatie, dan moet hij een redelijk renovatievoorstel doen. In een renovatievoorstel staan de aard en de duur van de werkzaamheden en de financiële gevolgen voor de huurder. Eventueel kan de verhuurder een vervangende bedrijfsruimte aanbieden. Accepteert de huurder het renovatievoorstel niet, dan zal de verhuurder aan de rechter moeten bewijzen dat de renovatie echt noodzakelijk is.
Advocaat
Advocaat
Advocaat
“De verhuurder kan de huurovereenkomst alleen beëindigen als de huurder zich heeft misdragen, of wanneer hij (of zijn familie) het pand zelf nodig heeft.”
