Bij aanneming van werk wordt er een overeenkomst gesloten waarbij de aannemer gehouden is een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen voor de opdrachtgever. In de wet is een aantal bijzonderheden met betrekking tot aannemingsovereenkomsten opgenomen: allereerst verricht de aannemer zijn werkzaamheden ‘buiten dienstbetrekking’. Daarmee onderscheidt de aannemingsovereenkomst zich van de arbeidsovereenkomst. Daarnaast spreekt de wet dus van werkzaamheden van ‘stoffelijke aard’: er moet daadwerkelijk iets tastbaars tot stand worden gebracht.
Algemene en bijzondere regels uit de wet
Omdat een aannemingsovereenkomst in de eerste plaats een overeenkomst is, gelden ook de algemene regels van het contractenrecht. Daarnaast zijn er voor de aannemingsovereenkomst aanvullende regels met betrekking tot de oplevering, de eisen die aan het werk gesteld moeten worden en nadere bepalingen over bijvoorbeeld meerwerk. Ook is geregeld hoe een aannemingsovereenkomst kan worden beëindigd en welke gevolgen aan een beëindiging verbonden zijn.
Ten slotte kent de wet nog specifiekere regels indien de aannemingsovereenkomst wordt gesloten met een consument die opdracht geeft tot het bouwen van een woning. Van deze regels niet mag worden afgeweken ten nadele van de consument. Regels zijn onder andere dat de overeenkomst schriftelijk moet worden aangegaan en dat de consument na ontvangst drie dagen de mogelijkheid heeft de overeenkomst zonder opgaaf van redenen te ontbinden. Ook kan de aannemer geen verplichting opleggen aan de consument tot het doen van betalingen die niet overeenstemmen met de voortgang van de bouw.
Aanvullende contractuele regels
De wet geeft dus aanvullende regels waarop gelet moet worden bij het sluiten van een aannemingsovereenkomst. Hoewel bij de bouw van een woning voor een consument niet van deze regels mag worden afgeweken, geldt voor overige aannemingsovereenkomsten dat vaak aanvullende of afwijkende regels worden overeengekomen door het gebruik van algemene voorwaarden. Een voorbeeld daarvan zijn de Uniforme Algemene Voorwaarden (UAV).
Prijsafspraken
Partijen kunnen bij een aannemingsovereenkomst op twee manieren afspraken maken over de prijs: een vaste prijsafspraak, of afrekening op basis van ‘regie’. Bij de vaste aanneemsom heeft de opdrachtgever vooraf duidelijkheid over de prijs, en komen eventuele onverwachte nadelige omstandigheden voor rekening van de aannemer. Bij afrekening op basis van regie worden de daadwerkelijk gemaakte kosten van de uitvoering afgerekend, waarbij gedacht moet worden aan kosten voor materiaal en arbeidsloon, aangevuld met een opslag voor winst en ligt het risico van nadelige omstandigheden dus bij de opdrachtgever.
Richtprijs
Een opdrachtgever zal ook bij een regiecontract vragen om een richtprijs. Een aannemer kan zich dan niet achter de regieafspraak verschuilen. De uiteindelijke prijs mag niet te veel van de richtprijs afwijken, behalve wanneer de aannemer de extra werkzaamheden van tevoren met de opdrachtgever bespreekt en hem daarbij waarschuwt dat deze werkzaamheden tot een kostenverhoging kunnen leiden.
Stelposten
Ook bij een vaste aanneemsom ligt de uiteindelijke prijs vaak nog niet vast. Omstandigheden zoals materiaalkeuze kan van invloed zijn op de uiteindelijke prijs. Posten met onzekerheden worden in een aannemingsovereenkomst doorgaans opgenomen als ‘stelpost’, welke uiteindelijk wordt afgerekend op basis van de daadwerkelijk gemaakte kosten. Wel moet de aannemer in zijn offerte de stelpost waarderen op een reëel bedrag, zodat voor de opdrachtgever een richtprijs bekend is. Wordt gedurende de uitvoering duidelijk dat deze richtprijs zal worden overschreden, dan zal de aannemer de opdrachtgever hierover tijdig moeten waarschuwen.
UAV 1989 en UAV 2012
UAV staat voor Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken. Door aannemers worden de UAV-voorwaarden in het algemeen toegepast en bevatten veel (aanvullende) regels die van toepassing zijn op de aanneemovereenkomst.
Problemen met aannemingsovereenkomsten
Gelet op het aantal bijzondere regels komt het in de praktijk vaak voor dat er problemen of onduidelijkheden ontstaan over de uitvoering van een aannemingsovereenkomst. Zo kunnen er vragen rijzen met betrekking tot de oplevering, over de toepasselijke algemene voorwaarden, of er kan een geschil ontstaan over de plichten van de aannemer. Een ander veel voorkomend geschilpunt is of een meerwerk door de opdrachtgever moet worden betaald. Zie daarover de pagina meerwerk.
