Arrest Huurkortingen

De “vastenlastenmethode”:

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op de vraag die veel huurders en verhuurders tijdens de Coronapandemie hebben gesteld: Wat is de situatie omtrent de huurkortingen?

Tijdens de pandemie kwamen veel huurders in de knoop, hoe konden zij hun pand nog financieren met beperkt tot geen inkomen (omzet). Deze vraag is meermaals aan verschillende rechterlijke instanties voorgelegd. Rechters kwamen er al snel op uit dat de pandemie als een onvoorziene omstandigheid in artikel 6:258 BW kon worden aangemerkt. Een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst kon niet verlang worden in deze situatie. Rechters liepen echter uiteen over de vraag wat de huurprijskorting dan in verschillende omstandigheden moest zijn. De Hoge Raad heeft in haar uitspraak nu een vast hanteerbare lijn uiteengezet.

Allereerst heeft de Hoge Raad in haar uitspraak bevestigd dat de pandemie onder de noemer onvoorziene omstandigheden valt als in artikel 6:258 BW. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is er derhalve geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst te verwachten. Voorts heeft de Hoge Raad een model gegeven voor de berekening van de huurprijsvermindering. Dit model is opgezet met de gedachte dat de last gelijk wordt verdeeld over de huurder en verhuurder naar rato van de impact van de overheidsmaatregelen, daarbij meegenomen de financiële steun die eventueel aan de huurder is verleend. De redelijkheid en billijkheid laten daarin ruimte over voor eventuele afwijkingen van het standaard model.

Het model, de zogenoemde vastenlastenmethode, ziet er als volgt uit

Het door de Hoge Raad gegeven model, de zogenoemde vastenlastenmethode, kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaal bedrag aan vaste lasten.
2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet).
4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens berekend worden volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de huurkortingen met terugwerkende kracht zal worden verleend. Heeft u problemen of problemen gehad met de berekening van de huurprijskortingen? Schroom niet om contact met ons op te nemen. Wij helpen u graag verder.